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中國銀保監(jiān)會(huì) 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見
銀保監(jiān)規(guī)〔2022〕5號(hào)

　　各銀保監(jiān)局，各省、自治區(qū)、直轄市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳（委、管委），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，國家開發(fā)銀行，各大型銀行、股份制銀行、外資銀行、直銷銀行、金融資產(chǎn)管理公司、金融資產(chǎn)投資公司、理財(cái)公司，各保險(xiǎn)集團(tuán)（控股）公司、保險(xiǎn)公司、保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司、養(yǎng)老金管理公司：

　　為深入貫徹黨中央、國務(wù)院關(guān)于發(fā)展保障性租賃住房的決策部署，落實(shí)好《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號(hào)）要求，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營的金融支持，現(xiàn)提出以下意見。

　　一、總體要求

　?。ㄒ唬┲笇?dǎo)思想

　　以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會(huì)及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，立足新發(fā)展階段、貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，構(gòu)建多層次、廣覆蓋、風(fēng)險(xiǎn)可控、業(yè)務(wù)可持續(xù)的保障性租賃住房金融服務(wù)體系，加大對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營的支持力度。

　　（二）基本原則

　　——以人民為中心。切實(shí)增加保障性租賃住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難，是黨中央、國務(wù)院的重大決策部署，是“十四五”時(shí)期住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要切實(shí)提高政治站位，以不斷增強(qiáng)人民群眾獲得感、幸福感、安全感為落腳點(diǎn)，將支持保障性租賃住房發(fā)展作為推進(jìn)共同富裕的重要舉措，做好對(duì)保障性租賃住房的金融支持。

　　——以市場(chǎng)化為導(dǎo)向。充分發(fā)揮市場(chǎng)在金融資源配置中的決定性作用，銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要在商業(yè)可持續(xù)的前提下，在科學(xué)測(cè)算收益的基礎(chǔ)上，為保障性租賃住房發(fā)展提供多樣化、有針對(duì)性的金融產(chǎn)品和服務(wù)。

　　——以風(fēng)險(xiǎn)可控為前提。銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格遵守各項(xiàng)監(jiān)管規(guī)定，規(guī)范保障性租賃住房融資管理，嚴(yán)格盡職調(diào)查，審慎評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)妥有序推進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展。有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)，不得以保障性租賃住房的名義搞變通，打“擦邊球”，進(jìn)行監(jiān)管套利。

　　——以多方協(xié)同為保障。各地應(yīng)加快出臺(tái)發(fā)展保障性租賃住房具體辦法，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，加強(qiáng)與銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)信息共享等，為銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房創(chuàng)造良好的條件，形成支持保障性租賃住房發(fā)展的合力。

　　二、發(fā)揮各類機(jī)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步加強(qiáng)金融支持

　?。ㄈ┌l(fā)揮好國家開發(fā)銀行作用

　　國家開發(fā)銀行要立足自身職能定位，在依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，加大對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目的中長(zhǎng)期信貸支持。

　?。ㄋ模┲С稚虡I(yè)銀行提供專業(yè)化、多元化金融服務(wù)

　　商業(yè)銀行要優(yōu)化整合金融資源，積極對(duì)接保障性租賃住房開發(fā)建設(shè)、購買、裝修改造、運(yùn)營管理、交易結(jié)算等服務(wù)需求，提供專業(yè)化、多元化金融服務(wù)。農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)要充分發(fā)揮與農(nóng)村基層自治組織、合作社有良好合作歷史的優(yōu)勢(shì)，優(yōu)先支持利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房項(xiàng)目。

　?。ㄎ澹┮龑?dǎo)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為保障性租賃住房提供資金和保障支持

　　支持保險(xiǎn)資金通過直接投資或認(rèn)購債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金等方式，為保障性租賃住房項(xiàng)目提供長(zhǎng)期資金支持。支持保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營等環(huán)節(jié)提供財(cái)產(chǎn)損失、民事責(zé)任、人身意外傷害等風(fēng)險(xiǎn)保障。

　?。┲С址倾y機(jī)構(gòu)依法合規(guī)參與

　　支持信托公司等發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，依法合規(guī)參與保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營。

　　三、把握保障性租賃住房融資需求特點(diǎn)，提供針對(duì)性金融產(chǎn)品和服務(wù)

　?。ㄆ撸┮允袌?chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款

　　對(duì)利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、新供應(yīng)國有建設(shè)用地等新建自持保障性租賃住房項(xiàng)目或存量盤活項(xiàng)目，銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在綜合考慮企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)或購置，以及后續(xù)運(yùn)營需求的基礎(chǔ)上，以市場(chǎng)化方式提供適配其融資需求的產(chǎn)品。

　?。ò耍┓€(wěn)妥做好對(duì)非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房租賃企業(yè)的金融支持

　　鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款，為企業(yè)盤活、改建、裝修、運(yùn)營保障性租賃住房提供支持。

　?。ň牛┨剿鞣媳Ｕ闲宰赓U住房特點(diǎn)的擔(dān)保方式

　　支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目特點(diǎn)，穩(wěn)妥有序開展應(yīng)收租金、集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)等抵質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，增強(qiáng)貸款保障能力。加強(qiáng)與融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)在保障性租賃住房領(lǐng)域的合作，發(fā)揮政府性融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)增信支持作用。鼓勵(lì)保障性租賃住房項(xiàng)目業(yè)主在項(xiàng)目建設(shè)期為在建工程投保工程保險(xiǎn)，在項(xiàng)目經(jīng)營期為租賃經(jīng)營的財(cái)產(chǎn)投保企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。

　　（十）提供多樣化金融服務(wù)

　　鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用銀團(tuán)貸款加大對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目的融資支持。鼓勵(lì)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）。鼓勵(lì)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為用于保障性租賃住房項(xiàng)目的公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等債券融資提供發(fā)行便利，加大債券投資力度。

　　四、建立完善支持保障性租賃住房發(fā)展的內(nèi)部機(jī)制

　　（十一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)

　　各銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)支持保障性租賃住房業(yè)務(wù)的組織領(lǐng)導(dǎo)，結(jié)合自身發(fā)展戰(zhàn)略，建立健全工作機(jī)制，強(qiáng)化統(tǒng)籌安排，明確職責(zé)分工，確保各項(xiàng)工作落到實(shí)處、取得實(shí)效。

　?。ㄊ﹥?yōu)化金融服務(wù)組織架構(gòu)

　　鼓勵(lì)有條件的銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)通過成立專門服務(wù)部門、組建專營團(tuán)隊(duì)、成立特色分支機(jī)構(gòu)等多種形式，創(chuàng)新保障性租賃住房金融服務(wù)組織架構(gòu)，提升保障性租賃住房金融服務(wù)專業(yè)化能力和水平。

　?。ㄊ┩晟萍?lì)約束機(jī)制

　　銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要完善內(nèi)部績(jī)效考核，提高保障性租賃住房業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)中的考核比重，積極推行保障性租賃住房融資內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價(jià)優(yōu)惠措施，提升業(yè)務(wù)條線和分支機(jī)構(gòu)積極性。

　　五、堅(jiān)持支持與規(guī)范并重，堅(jiān)守風(fēng)險(xiǎn)底線

　　（十四）推動(dòng)保障性租賃住房相關(guān)配套措施盡快落地

　　各地應(yīng)盡快出臺(tái)發(fā)展保障性租賃住房的具體辦法，明確本地區(qū)利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房的申請(qǐng)條件、流程及工作要求等。

　?。ㄊ澹┘訌?qiáng)保障性租賃住房項(xiàng)目監(jiān)督管理

　　各地要加快建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房建設(shè)、出租和運(yùn)營管理的全過程監(jiān)督。嚴(yán)厲打擊以保障性租賃住房為名騙取銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)優(yōu)惠政策行為。

　?。ㄊ┳龊萌谫Y主體準(zhǔn)入管理

　　各地要明確保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書制度，及時(shí)與銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)共享本地區(qū)保障性租賃住房項(xiàng)目信息，定期向銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)公布合格住房租賃企業(yè)名單和企業(yè)經(jīng)營信息，為銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)提供支持。銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要遵循審慎穩(wěn)健和安全性原則，對(duì)取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書的，方可適用保障性租賃住房相關(guān)支持政策。不得介入已被有關(guān)部門列入違建或安全隱患管控的項(xiàng)目，不得向違規(guī)采取“高收低租”“長(zhǎng)收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營模式快速擴(kuò)張的企業(yè)提供融資。

　?。ㄊ撸┌芽睾庙?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

　　銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要密切關(guān)注當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房市場(chǎng)發(fā)展情況，科學(xué)合理測(cè)算保障性租賃住房項(xiàng)目的投入、收益和現(xiàn)金流，合規(guī)適度提供融資，嚴(yán)防過度授信、盲目放貸。要在負(fù)債控制、款項(xiàng)支付、工程進(jìn)展、租金回款、資產(chǎn)抵押等方面采取有效的風(fēng)控措施，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)商品房開發(fā)項(xiàng)目配建的保障性租賃住房，應(yīng)確保保障性租賃住房部分獨(dú)立公允核算，實(shí)現(xiàn)?？顚Ｓ谩?/p>

　?。ㄊ耍┘訌?qiáng)項(xiàng)目后續(xù)跟蹤管理

　　銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要落實(shí)貸款支付和用途管理，切實(shí)防范信貸資金違規(guī)挪用于其他用途。要持續(xù)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)和運(yùn)營狀況監(jiān)測(cè)評(píng)估，加強(qiáng)租金回款監(jiān)控，切實(shí)保障信貸資金安全。

　　六、加強(qiáng)支持保障性租賃住房發(fā)展的監(jiān)管引領(lǐng)

　?。ㄊ牛┩貙捹Y金來源

　　支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款發(fā)放。

　　（二十）完善保障性租賃住房監(jiān)管統(tǒng)計(jì)

　　銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在計(jì)算“房地產(chǎn)貸款占比”指標(biāo)時(shí)，將“保障性租賃住房開發(fā)貸款”“保障性租賃住房經(jīng)營貸款”“保障性租賃住房購買貸款”從“房地產(chǎn)貸款余額”中予以扣除。

　　（二十一）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控

　　各級(jí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)，建立健全保障性租賃住房金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和防控體系，定期監(jiān)測(cè)轄內(nèi)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展情況，做到風(fēng)險(xiǎn)早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早處置。

中國銀保監(jiān)會(huì)
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
2022年2月16日