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深府辦規(guī)〔2019〕3號

　　各區(qū)人民政府，市政府直屬各單位：

　　《關于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整的處置辦法》已經市政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請逕向市規(guī)劃和自然資源局反映。

　　深圳市人民政府辦公廳

　　2019年4月28日

關于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整的處置辦法

　　第一條 為加強土地用途變更和容積率調整管理，依法妥善解決歷史遺留問題，盤活存量土地，保障公共利益，促進城市高質量發(fā)展，根據(jù)相關法律、法規(guī)，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于在2015年10月9日前經生效法定圖則變更土地用途或者調整容積率的已出讓未建用地的處置。

　　已出讓未建用地申請按照本辦法處置的，需不屬于閑置土地或者雖屬于閑置土地但已依法處置完畢，可以由土地使用權人繼續(xù)開發(fā)建設。

　　第三條 本辦法所稱已出讓未建用地，是指以協(xié)議方式出讓并已簽訂土地使用權出讓合同，但尚未動工開發(fā)建設的項目用地，不包括招標、拍賣、掛牌出讓用地。

　　本辦法所稱動工開發(fā)，是指建設項目依法取得施工許可證后的下列情形之一：

　?。ㄒ唬┬柰谏罨拥捻椖?，基坑開挖完畢；

　?。ǘ┦褂脴痘捻椖浚蛉胨谢A樁；

　?。ㄈ┢渌椖浚鼗┕ね瓿扇种?。

　　本辦法所稱變更土地用途，是指《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》規(guī)定的用地分類大類之間的用途變更。

　　第四條 土地用途變更和容積率調整的處置應當遵循規(guī)劃先行、土地節(jié)約集約利用、利益共享等基本原則，優(yōu)先保障城市基礎設施、公共服務設施實施。

　　第五條 已出讓未建用地申請土地用途變更或者容積率調整后繼續(xù)開發(fā)建設的，應當無償移交生效法定圖則規(guī)劃的城市基礎設施和公共服務設施用地，但按照本辦法第八條第一款第二項規(guī)定處置的除外。

　　第六條 市規(guī)劃和自然資源主管部門（以下簡稱市主管部門）負責統(tǒng)籌、協(xié)調和監(jiān)督已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整處置工作。

　　市主管部門轄區(qū)派出機構（以下簡稱派出機構）負責已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整的處置及具體審批工作。

　　市住房主管部門負責按照本辦法建設的人才住房的相關管理工作。

　　第七條 生效法定圖則變更已出讓未建用地土地用途的，原土地使用權人可以選擇以下方式申請對原土地使用權進行處置：

　?。ㄒ唬├^續(xù)開發(fā)建設。用途變更后的用地可由社會資本投資建設的，按照生效法定圖則確定的規(guī)劃指標繼續(xù)開發(fā)建設，但城市基礎設施和公共服務設施用地變更為其他用途的，按照本條第一款第三項規(guī)定處置。

　?。ǘ┕_轉讓土地使用權。用途變更后的用地可由社會資本投資建設的，通過政府指定的公開交易平臺，按照生效法定圖則確定的規(guī)劃指標以招拍掛方式轉讓土地使用權。土地用途變更為居住用地的，應按照本辦法有關規(guī)定建設人才住房。

　　公開交易時，以生效法定圖則確定的規(guī)劃指標的市場價格作為底價。成交后，溢價部分扣除相關稅費及交易成本后的50%和原土地使用權出讓合同約定土地用途剩余年期的市場價格歸原土地使用權人所有，其余歸政府所有。

　?。ㄈ┘{入土地整備。根據(jù)現(xiàn)行有關規(guī)定，以收購、土地置換和依法收回土地使用權等方式進行處置。

　　以協(xié)議方式出讓給行政機關的用地，以及法律、法規(guī)或者土地使用權出讓合同明確規(guī)定變更土地用途應當收回土地使用權的，不得申請變更土地用途，依法收回土地使用權。

　　第八條 原土地使用權人申請按照本辦法第七條第一款第一項規(guī)定變更土地用途的，除本條第一款第二項規(guī)定情形外，應先行無償移交生效法定圖則規(guī)劃的城市基礎設施和公共服務設施用地，并按照以下規(guī)定進行處置：

　　（一）由商業(yè)服務業(yè)用地變更為居住用地的，按照生效法定圖則確定的容積率核算建筑面積。其中，超出原合同約定建筑面積的部分建設為可銷售的人才住房，其余建設為普通商品住房和相關配套設施（含商業(yè)）。原土地使用權人也可申請將該用地住宅部分均建設為可銷售的人才住房，配套商業(yè)部分按照有關管理規(guī)定建設和銷售。

　　除上述情形外，由工業(yè)、物流倉儲用地等變更為居住用地的，按照生效法定圖則確定的容積率核算建筑面積。其中，住宅部分均建設為可銷售的人才住房，配套商業(yè)部分按照有關管理規(guī)定建設和銷售。

　?。ǘ┯善渌猛居玫刈兏鼮槲捏w設施、醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利、社會停車場（庫）、加氣站、充電站和訓考場用地的，經征得市級相關行政主管部門同意后，可以由原土地使用權人按生效法定圖則繼續(xù)開發(fā)建設。

　　（三）除上述情形外，其他各類用途之間的變更，按照生效法定圖則確定的容積率核算建筑面積。其中，由工業(yè)、物流倉儲用地變更為商業(yè)服務業(yè)用地的，應將超出原合同約定建筑面積部分的20%（須為辦公用房或生效法定圖則未規(guī)劃的公共配套設施用房）無償移交政府。由居住、工業(yè)、物流倉儲用地變更為商業(yè)服務業(yè)用地的，在符合《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》等規(guī)定的條件下，經專題研究論證，也可按法定圖則調整程序申請將該地塊調整為居住用地，其住宅部分建設為可銷售的人才住房，配套商業(yè)部分按照有關管理規(guī)定建設和銷售。

　　按照前款規(guī)定核算繼續(xù)開發(fā)建設的建筑面積后，不足原土地使用權出讓合同約定建筑面積部分除按照第十三條規(guī)定扣減地價外，不再做任何補償。

　　第九條 生效法定圖則將已出讓未建用地規(guī)劃為多個不同用途地塊的，除城市基礎設施和公共服務設施用地外，原宗地范圍內相鄰不同用途地塊按照《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》規(guī)定可混合開發(fā)建設的，直接建設；需分別獨立開發(fā)建設的，應同時辦理分宗手續(xù)；因用地面積過小無法獨立開發(fā)建設的地塊，無償收回土地使用權，但其與原宗地范圍內可獨立開發(fā)建設地塊的規(guī)劃用途相同或可混合開發(fā)建設的，該地塊的建筑面積可按照生效法定圖則確定的容積率和規(guī)劃用途轉移至該獨立開發(fā)建設地塊，不再個案調整法定圖則。主管部門應當同時建立臺賬，將該類情形納入城市規(guī)劃“一張圖”管理。

　　第十條 已出讓未建用地生效法定圖則確定的用途與原土地使用權出讓合同約定用途一致，或部分用途變更為公共服務設施和城市基礎設施用地但主導用途一致，因容積率調整增加建筑面積的，原土地使用權人可以申請按照以下規(guī)定處置：

　?。ㄒ唬┥虡I(yè)用地增加建筑面積的，除無償移交需建設的城市基礎設施和公共服務設施用地外，還應將超出原合同約定建筑面積部分的20%（須為辦公用房或生效法定圖則未規(guī)劃的公共配套設施用房）無償移交政府。

　　（二）居住用地增加建筑面積的，除無償移交需建設的城市基礎設施和公共服務設施用地外，超出原合同約定建筑面積的部分均建設為可銷售的人才住房。

　　（三）城市基礎設施和公共服務設施用地增加建筑面積的，無償移交規(guī)劃的其他城市基礎設施和公共服務設施用地后，直接按照法定圖則繼續(xù)開發(fā)建設。

　?。ㄋ模┕I(yè)、物流倉儲用地增加建筑面積的，由市政府或市主管部門另行規(guī)定。

　　原土地使用權人無償移交生效法定圖則規(guī)劃的城市基礎設施和公共服務設施用地后，按照法定圖則繼續(xù)開發(fā)建設的建筑面積低于原土地使用權出讓合同約定建筑面積的，在符合《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》等規(guī)定的條件下，經專題研究論證，可按法定圖則調整程序申請按照原土地使用權出讓合同約定的建筑面積開發(fā)建設。確實無法按照原土地使用權出讓合同約定的建筑面積開發(fā)建設的，按照相關規(guī)定予以補償。

　　第十一條 原土地使用權出讓合同只約定用地面積但未約定建筑面積的，按照居住用地容積率1.8，商業(yè)服務業(yè)用地容積率2.0，工業(yè)、物流倉儲用地及城市基礎設施、公共服務設施等其他用途用地容積率1.0，核算其原合同約定建筑面積。

　　生效法定圖則將已出讓未建用地規(guī)劃為多個地塊的，原土地使用權出讓合同約定建筑面積按照不同地塊占原宗地用地面積比例分攤至各地塊。

　　第十二條 土地用途變更后的土地使用權期限按照法律規(guī)定的最高年期確定。土地使用權起始日期維持原土地使用權出讓合同約定不變，但變更后宗地的土地用途僅為居住用地且住宅部分均建設為可銷售的人才住房的，土地使用權起始日期可重新計算。

　　容積率調整但不涉及土地用途變更的，土地使用權期限和起始日期維持原土地使用權出讓合同的約定不變。

　　第十三條 土地用途變更和容積率調整應當依法完善相關處置手續(xù)并繳納地價。

　　按照本辦法第八條規(guī)定處置后由原土地使用權人繼續(xù)開發(fā)建設的，以繼續(xù)開發(fā)建設部分剩余年期市場價格與原土地使用權出讓合同約定用途剩余年期市場價格的差值補繳地價。差值為負的，按差值予以補償，但補償金額不得超過已繳納地價的剩余年期殘值，補償金額在土地整備計劃中列支。其中，可銷售人才住房的地價暫按商品住房用地市場價格的30%確定，如我市地價測算規(guī)則對此進行調整的，從其規(guī)定。

　　按照本辦法規(guī)定移交政府的建筑面積產權歸政府，不繳地價。

　　本辦法對應繳地價未作具體規(guī)定的，按照我市地價測算規(guī)則的相關規(guī)定執(zhí)行。

　　第十四條 派出機構受理已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整申請，審定處置方案后核發(fā)建設用地方案圖和建設用地規(guī)劃許可證，并簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議。

　　除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，擬審定的已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整處置方案應在部門門戶網站公示征求意見，公示時間不得少于7個工作日，公示的時間和地點應在深圳特區(qū)報或深圳商報上發(fā)布。

　　第十五條 按照本辦法無償移交的城市基礎設施和公共服務設施用地，其地下空間也一并無償移交。

　　按照本辦法建設的人才住房由市住房主管部門直接納入安居工程計劃。市住房主管部門統(tǒng)籌人才住房的供應和配售工作，也可根據(jù)需要指定市人才住房專營機構按照配售價格優(yōu)先購買人才住房。在簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議前，由土地使用權人與市住房主管部門或者其委托單位簽訂建設和管理任務書。

　　按照本辦法移交的辦公用房應相對集中布局，以棟、層等固定界限為基本單元移交區(qū)政府（新區(qū)管委會）指定部門作為創(chuàng)新型產業(yè)用房。在簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議前，由土地使用權人與區(qū)政府（新區(qū)管委會）指定部門簽訂物業(yè)監(jiān)管協(xié)議，物業(yè)監(jiān)管協(xié)議中應約定移交政府辦公用房的面積，具體位置（樓層）、有關設計要求等內容。

　　第十六條 市主管部門應當健全監(jiān)督檢查制度，落實監(jiān)管措施，建立臺賬，加強對土地用途變更和容積率調整處置的批后監(jiān)管。

　　第十七條 已出讓未建用地經生效法定圖則變更土地用途和調整容積率，原土地使用權人未在本辦法有效期內申請?zhí)幹玫?，不再受理相關申請，依法收回土地使用權。

　　第十八條 城市更新、土地整備、征地返還用地和非農建設用地等涉及土地用途變更和容積率調整的，不適用本辦法。

　　前海合作區(qū)、保稅區(qū)涉及土地用途變更和容積率調整，法律、法規(guī)或市政府另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

　　第十九條 已出讓未建用地經派出機構按照《關于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整的處置辦法（試行）》（深規(guī)土〔2015〕588號）的規(guī)定，于2017年10月9日前審定處置方案的，可按照原處置方案處理。

　　已出讓未建用地在本辦法實施前申請土地用途變更或者容積率調整獲得批準且已簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議的，不適用本辦法。

　　第二十條 本辦法自公布之日起施行，有效期5年。

　　轉載時間：2022-06-02

　　轉載來源：深圳市人民政府辦公廳

　　轉載鏈接：http://pnr.sz.gov.cn/xxgk/zcwj/gfxwj2/content/post_7722637.html

　　政策解讀：http://pnr.sz.gov.cn/xxgk/zcwj/zcjd/content/post_5839107.html