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　　為有序、規(guī)范推進(jìn)鹽田區(qū)棚戶區(qū)改造工作，我局起草了《深圳市鹽田區(qū)棚戶區(qū)改造實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》），現(xiàn)就有關(guān)政策解讀如下：

　　一、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目與城市更新項(xiàng)目存在哪些區(qū)別？

　　棚戶區(qū)改造和城市更新是相互獨(dú)立的政策體系。

　　（一）政策適用范圍不同。棚戶區(qū)改造政策主要適用于老舊住宅區(qū)；而城市更新政策改造的范圍更廣，包括舊住宅區(qū)、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村和舊屋村等。

　　（二）補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)不同。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》（深圳市人民政府令第292號(hào)）的規(guī)定確定，產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照套內(nèi)建面1：1或建面不超過(guò)1：1．2的比例執(zhí)行，允許不超過(guò)10㎡的增購(gòu)；而城市更新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目實(shí)施主體與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，并通過(guò)簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議予以約定。

　　（三）項(xiàng)目實(shí)施模式不同。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目以公共利益為目的，采取政府主導(dǎo)，以人才住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)為主，其他企業(yè)可以參與的模式，改造方式以拆舊建新為主，搬遷安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房；而城市更新采取政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的模式，改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建，所建住宅除搬遷安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性質(zhì)住房。

　　二、棚戶區(qū)改造政策的適用于哪些項(xiàng)目？

　　《實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定了棚戶區(qū)改造的適用范圍是：鹽田區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)，符合《實(shí)施意見》規(guī)定實(shí)際功能以居住為主導(dǎo)，且同時(shí)符合下列條件的老舊住宅區(qū)：

　　（一）房屋使用年限在20年以上，或使用年限雖不足20年，但按照《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125－2016）鑒定危房等級(jí)為D級(jí)的住宅區(qū)?！?/span>

　　（二）存在住房質(zhì)量、消防、地質(zhì)災(zāi)害等安全隱患，或使用功能不齊全，或配套設(shè)施不完善，并取得專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的相關(guān)評(píng)估報(bào)告；

　　（三）用地面積原則上不少于5000平方米。單個(gè)舊住宅區(qū)用地面積少于5000平方米的，應(yīng)與同一街道內(nèi)的其他舊住宅區(qū)聯(lián)合申報(bào)，且全體權(quán)利主體同意在項(xiàng)目范圍內(nèi)統(tǒng)籌搬遷安置或貨幣補(bǔ)償，搬遷安置方案以政府批件為準(zhǔn)。

　　因規(guī)劃統(tǒng)籌需要，符合《實(shí)施意見》規(guī)定，具備改造條件的城中村、舊屋村，確需通過(guò)棚戶區(qū)改造政策實(shí)施拆除重建的，可納入本實(shí)施細(xì)則的適用范圍。

　　三、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的搬遷安置補(bǔ)償和獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)怎么確定？

　　鹽田區(qū)棚戶區(qū)改造實(shí)行統(tǒng)一的搬遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，采取貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合等方式，由權(quán)利主體自愿選擇。

　　（一）貨幣補(bǔ)償補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》（市政府令第292號(hào)）的規(guī)定確定。

　　（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照套內(nèi)建筑面積1：1或不超過(guò)建筑面積1：1．2的比例確定。搬遷安置住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)按《實(shí)施意見》相關(guān)規(guī)定確定。

　　（三）增購(gòu)獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。獎(jiǎng)勵(lì)權(quán)利主體每套住房增購(gòu)不超過(guò)10平方米的建筑面積，增購(gòu)面積的價(jià)格按照同地塊安居型商品房的價(jià)格計(jì)收，最高不超過(guò)被搬遷住房類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

　　四、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目如何申報(bào)？

　　街道辦事處及中英街管理局在綜合情況調(diào)查的基礎(chǔ)上，篩選改造意愿強(qiáng)烈、實(shí)施條件成熟的舊住宅區(qū)，開展初步改造意愿征集工作。有改造意愿的權(quán)利主體人數(shù)達(dá)到權(quán)利主體總?cè)藬?shù)的85％以上，且所擁有建筑面積占總建筑面積的比例達(dá)到85％以上的，街道辦事處及中英街管理局組織開展棚戶區(qū)性質(zhì)評(píng)估界定。符合棚戶區(qū)改造申報(bào)條件的舊住宅區(qū)由街道辦事處及中英街管理局向區(qū)主管部門申報(bào)。

　　五、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的實(shí)施主體如何確認(rèn)？

　　鹽田區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的實(shí)施主體由區(qū)主管部門確認(rèn)，確認(rèn)方式有兩種：

　　（一）確認(rèn)人才住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)作為項(xiàng)目實(shí)施主體；

　　（二）通過(guò)招標(biāo)等方式確認(rèn)實(shí)施主體。

　　六、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體的主要職責(zé)有哪些？

　　棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的實(shí)施主體主要負(fù)責(zé)以下工作：

　　（一）配合開展意愿征集工作；

　　（二）配合編制概念規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃、項(xiàng)目搬遷安置補(bǔ)償方案及編制說(shuō)明，社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告；

　　（三）進(jìn)行權(quán)屬核查，確定權(quán)利主體；

　　（四）根據(jù)項(xiàng)目需要，組織開展項(xiàng)目測(cè)繪、評(píng)估工作；　

　　（五）簽訂《搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，并支付補(bǔ)償款；

　　（六）發(fā)布搬遷公告，組織開展權(quán)利主體的搬離和清空，并進(jìn)行房屋拆除和權(quán)屬注銷；

　　（七）辦理土地入庫(kù)手續(xù)；

　　（八）開展項(xiàng)目立項(xiàng)、選址工作，辦理規(guī)劃、建設(shè)等報(bào)批手續(xù)，開展施工建設(shè)、管理以及規(guī)劃、建設(shè)、消防的驗(yàn)收等工作；

　　（九）項(xiàng)目建成后，組織回遷房的安置工作，并移交保障性住房和人才住房，人才住房統(tǒng)一由人才住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理；

　　（十）與項(xiàng)目有關(guān)的其他工作及合同（協(xié)議）約定的職責(zé)和義務(wù)。

　　七、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的專項(xiàng)規(guī)劃如何編制？

　　棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的專項(xiàng)規(guī)劃由區(qū)主管部門組織項(xiàng)目實(shí)施主體委托專業(yè)機(jī)構(gòu)，根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和法定圖則的要求，考慮片區(qū)公共配套設(shè)施和市政交通基礎(chǔ)設(shè)施承載能力、人才住房和保障性住房建設(shè)等因素，結(jié)合項(xiàng)目概念規(guī)劃，編制項(xiàng)目專項(xiàng)規(guī)劃。

　　八、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的專項(xiàng)規(guī)劃如何報(bào)審？

　　（一）棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的專項(xiàng)規(guī)劃編制完成后，由區(qū)主管部門報(bào)區(qū)城市更新部門審查；區(qū)城市更新部門在10個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行初審，初審不合格的，書面復(fù)函申報(bào)單位并說(shuō)明理由；初審合格的，由區(qū)城市更新部門在我市主要媒體、官方網(wǎng)站、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目專項(xiàng)規(guī)劃進(jìn)行不少于30日的公示。

　　（二）公示期滿，由區(qū)城市更新部門對(duì)公示意見進(jìn)行匯總和處理，并將專項(xiàng)規(guī)劃、公示意見及處理建議報(bào)區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議，審議通過(guò)后，報(bào)市城市規(guī)劃委員會(huì)建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會(huì)審批。審批通過(guò)后，區(qū)城市更新部門將審批結(jié)果抄送市規(guī)劃國(guó)土委，依程序納入全市規(guī)劃國(guó)土‘一張圖’綜合管理信息系統(tǒng)。同時(shí)區(qū)主管部門在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示，或以其他方式通知權(quán)利主體。

　　九、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議如何簽訂？

　　棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議由街道辦事處及中英街管理局、項(xiàng)目實(shí)施主體和權(quán)利主體三方在簽約期內(nèi)簽訂附生效條件的《搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議》。權(quán)利主體委托第三人簽約的，應(yīng)出具經(jīng)公證的授權(quán)委托書。

　　棚戶區(qū)改造項(xiàng)目搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議中涉及的安置補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)費(fèi)用由項(xiàng)目實(shí)施主體支付。

　　十、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目在什么情況下會(huì)被終止？

　　被確定為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的老舊住宅區(qū)（城中村、舊屋村），在以下情況會(huì)被終止：

　　（一）在確定為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目后，由街道辦事處及中英街管理局組織項(xiàng)目實(shí)施主體進(jìn)行為期六個(gè)月的改造意愿征集，期限屆滿后，有改造意愿權(quán)利主體的人數(shù)未達(dá)到權(quán)利主體總?cè)藬?shù)的95％，或所擁有建筑面積未達(dá)到總建筑面積的95％，意愿征集工作終止。經(jīng)區(qū)指揮部審議同意后，項(xiàng)目終止，但區(qū)指揮部認(rèn)為確需改造且實(shí)施條件成熟的項(xiàng)目除外。

　　（二）在搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議簽約階段，簽約期屆滿，已簽約權(quán)利主體的人數(shù)未達(dá)到權(quán)利主體總?cè)藬?shù)的95％，或所擁有建筑面積未達(dá)到總建筑面積的95％，實(shí)施主體可向街道辦事處及中英街管理局申請(qǐng)終止項(xiàng)目。經(jīng)區(qū)指揮部審議同意后，項(xiàng)目終止。

　　經(jīng)區(qū)指揮部審定終止的項(xiàng)目，原則上五年內(nèi)（從審定終止日算起）不再納入棚戶區(qū)改造計(jì)劃。

　　十一、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目在什么情況下可以實(shí)施房屋征收？

　　第一條 搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議簽約期屆滿，已簽約權(quán)利主體的人數(shù)達(dá)到權(quán)利主體總?cè)藬?shù)的比例及所擁有建筑面積占總建筑面積的比例均達(dá)到95％時(shí)，區(qū)主管部門根據(jù)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告和未簽約房屋的情況提請(qǐng)區(qū)指揮部審議房屋征收事宜。區(qū)指揮部根據(jù)公共利益的需要，同意實(shí)施房屋征收的，有關(guān)主管部門依照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定依法開展房屋征收工作。

　　項(xiàng)目范圍內(nèi)涉及違法行為的，區(qū)相關(guān)執(zhí)法部門依法啟動(dòng)行政處罰程序。

　　十二、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中搬遷安置住房、人才住房和保障性住房的地價(jià)如何計(jì)收？

　　棚戶區(qū)改造項(xiàng)目地價(jià)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　（一）用于安置補(bǔ)償已取得房地產(chǎn)證（不區(qū)分商品房性質(zhì)及非商品房性質(zhì)）部分的建筑面積，按照現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收；

　　（二）用于安置補(bǔ)償未取得房地產(chǎn)證部分的建筑面積，按照現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的1．1倍計(jì)收。

　　（三）棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中用于出租的人才住房和保障性住房，除產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價(jià)外，按現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)50％的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收；用于出售的人才住房和保障性住房，地價(jià)按照我市宗地地價(jià)測(cè)算規(guī)則規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。

　　（四）棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中公共服務(wù)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價(jià)。其他用途部分按照基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收的，僅限整體轉(zhuǎn)讓；按市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收的，可分割銷售。配套商業(yè)產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價(jià)，但不得進(jìn)入市場(chǎng)。

　　地價(jià)由實(shí)施主體代為計(jì)收，權(quán)利主體需繳清地價(jià)后，才能取得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證。

鹽田區(qū)住房和建設(shè)局

2019年2月20日