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　　為進(jìn)一步適應(yīng)機(jī)構(gòu)改革后城市更新的新環(huán)境、新變化、新要求，推動(dòng)城市更新工作提質(zhì)提速，進(jìn)一步在城市更新工作中落實(shí)新發(fā)展理念，助力我區(qū)加快建成宜居宜業(yè)宜游的現(xiàn)代化國(guó)家化創(chuàng)新型濱海城區(qū)。我局根據(jù)《深圳市城市更新辦法》及《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》及市政府和規(guī)劃國(guó)土主管部門(mén)出臺(tái)的一系列城市更新新政，結(jié)合鹽田區(qū)實(shí)際，修訂了《鹽田區(qū)城市更新實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施辦法》）?，F(xiàn)將《實(shí)施辦法》簡(jiǎn)要解讀如下：

　　一、修訂后主要框架和內(nèi)容

　　在總體結(jié)構(gòu)上，本次修訂后《實(shí)施辦法》共十章四十八條，明確了我區(qū)城市更新的組織架構(gòu)、職責(zé)分工、總體要求、規(guī)劃統(tǒng)籌要求、項(xiàng)目清理等內(nèi)容，并從城市更新計(jì)劃審查到項(xiàng)目驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)行政審批規(guī)定及要求進(jìn)行明確。主要框架和內(nèi)容如下：

　　第一章是總則，共9條。包括立法目的、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組及成員單位職能、技術(shù)支持、總體要求、綠色建筑要求、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求、優(yōu)先推進(jìn)及負(fù)面監(jiān)管工作機(jī)制、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估要求等內(nèi)容。

　　第二章是更新統(tǒng)籌，共2條。包括規(guī)劃體系建立、統(tǒng)籌規(guī)劃要求等內(nèi)容。

　　第三章是更新單元計(jì)劃與規(guī)劃審查，共11條。包括計(jì)劃與規(guī)劃的審查規(guī)定等內(nèi)容。

　　第四章是土地信息核查，共3條。包括土地核查、舊屋村范圍認(rèn)定和歷史用地處置等內(nèi)容。

　　第五章是實(shí)施主體確認(rèn)與用地手續(xù)審批，共11條。包括城市更新單元實(shí)施方案的制定、備案及監(jiān)督落實(shí)、實(shí)施主體確認(rèn)申請(qǐng)審批規(guī)定、項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議、建筑物拆除、用地審批、用地規(guī)劃許可、土地使用權(quán)出讓等內(nèi)容。

　　第六章是項(xiàng)目監(jiān)管，共2條。包括預(yù)售監(jiān)管、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議等內(nèi)容。

　　第七章是建設(shè)工程規(guī)劃與施工許可，共3條。包括建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可、消防審批等內(nèi)容。

　　第八章是項(xiàng)目驗(yàn)收，共2條。包括建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案等內(nèi)容。

　　第九章是項(xiàng)目清理，共1條。包括計(jì)劃清理?xiàng)l件等內(nèi)容。

　　第十章是附則，共4條。包括申請(qǐng)材料合法性要求、不良行為處理、“黑名單”機(jī)制、依法履職要求、未盡事宜規(guī)定、施行時(shí)間等內(nèi)容。

　　二、修訂后主要新變化

　　（一）明確了各相關(guān)單位的職責(zé)范圍。

　　根據(jù)機(jī)構(gòu)改革的機(jī)構(gòu)職能變化，《實(shí)施辦法》第三條全面梳理并進(jìn)一步明確了各相關(guān)單位涉及城市更新工作的具體職能。

　　（二）構(gòu)建并優(yōu)化了城市更新規(guī)劃體系。

　　針對(duì)在鹽田區(qū)有限的土地空間內(nèi)按“零敲碎打”進(jìn)行城市更新難以保障公共利益和城市品質(zhì)的問(wèn)題，進(jìn)一步強(qiáng)化鹽田區(qū)城市更新統(tǒng)籌。《實(shí)施辦法》第八條明確要求在城市總體規(guī)劃、法定圖則等法定規(guī)劃框架下，建立以市、區(qū)城市更新五年規(guī)劃為統(tǒng)領(lǐng)，以片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃、各相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展規(guī)劃為指導(dǎo)，通過(guò)城市更新單元規(guī)劃予以落實(shí)的高品質(zhì)、高效率的三級(jí)規(guī)劃體系。

　　《實(shí)施辦法》第九條規(guī)定區(qū)政府城市更新五年規(guī)劃重點(diǎn)在于明確規(guī)劃期間城市更新的目標(biāo)和方向，各類(lèi)型城市更新范圍，指導(dǎo)全區(qū)城市更新工作；片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃旨在統(tǒng)籌較大范圍規(guī)劃片區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、市政交通設(shè)施、產(chǎn)業(yè)及住房保障空間等內(nèi)容，整合零散地塊及貢獻(xiàn)用地，實(shí)現(xiàn)片區(qū)整體開(kāi)發(fā)并形成規(guī)模化的政府儲(chǔ)備用地；而公共配套、市政交通、產(chǎn)業(yè)及住房保障等發(fā)展規(guī)劃則為城市更新落實(shí)公共利益及產(chǎn)業(yè)空間等方面提供相應(yīng)的專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃依據(jù)。城市更新單元計(jì)劃及規(guī)劃應(yīng)與經(jīng)審定的上述規(guī)劃相銜接。

　　（三）明確了產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求和產(chǎn)業(yè)監(jiān)管模式。

　　《實(shí)施辦法》第七條規(guī)定涉及產(chǎn)業(yè)升級(jí)的城市更新項(xiàng)目需在申報(bào)城市更新單元計(jì)劃、規(guī)劃階段分別提供項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展專(zhuān)題研究報(bào)告、產(chǎn)業(yè)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃在取得區(qū)工業(yè)和信息化局的審查意見(jiàn)后，作為城市更新單元規(guī)劃的組成部分。第三十八條規(guī)定更新項(xiàng)目涉及產(chǎn)業(yè)升級(jí)的，由區(qū)工業(yè)和信息化局與實(shí)施主體簽訂產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議,對(duì)其產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、定位是否為市、區(qū)鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)等情況進(jìn)行審查，出具產(chǎn)業(yè)發(fā)展審查意見(jiàn)，引導(dǎo)督促其符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，并將監(jiān)管協(xié)議于簽訂土地使用權(quán)出讓合同前送區(qū)主管部門(mén)備案。

　　（四）建立了城市更新項(xiàng)目?jī)?yōu)先推進(jìn)及負(fù)面監(jiān)管工作機(jī)制

　　為更好、更快地落實(shí)鹽田區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃，《實(shí)施辦法》第八條規(guī)定區(qū)主管部門(mén)應(yīng)建立城市更新項(xiàng)目?jī)?yōu)先推進(jìn)及負(fù)面監(jiān)管工作機(jī)制。對(duì)落實(shí)市區(qū)重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、完善片區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施等對(duì)城區(qū)發(fā)展具有重大意義的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先推進(jìn)。對(duì)更新方向與市區(qū)兩級(jí)規(guī)劃嚴(yán)重不符、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ拖?、不能滿足公共配套需求等對(duì)城區(qū)發(fā)展不利的項(xiàng)目，不予納入城市更新單元計(jì)劃。同時(shí)，《實(shí)施辦法》第四十四條規(guī)定區(qū)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)城市更新計(jì)劃進(jìn)行清理，對(duì)于具有以下情形之一的項(xiàng)目，可按程序調(diào)出計(jì)劃：（一）自城市更新計(jì)劃公告之日起1年內(nèi)，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新單元規(guī)劃報(bào)批的； （二）自城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)之日起2年內(nèi)，項(xiàng)目首期未確認(rèn)實(shí)施主體的；（三）自實(shí)施主體確認(rèn)之日起1年內(nèi)，未辦理用地出讓手續(xù)的；同時(shí)規(guī)定更新單元計(jì)劃被調(diào)出計(jì)劃的，申報(bào)主體或?qū)嵤┲黧w應(yīng)自行理清相關(guān)的經(jīng)濟(jì)與法律關(guān)系。

　　（五）建立了防控城市更新項(xiàng)目信訪維穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制

　　在城市更新工作推進(jìn)過(guò)程中出現(xiàn)的信訪維穩(wěn)問(wèn)題，大多集中在舊住宅區(qū)、城中村項(xiàng)目，由于缺乏風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制，導(dǎo)致社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)加大。為解決上述問(wèn)題，必須強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目前期的引導(dǎo)、管控，才能預(yù)防、化解后期出現(xiàn)的信訪維穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)。因此，《實(shí)施辦法》在中共深圳市委維穩(wěn)辦2013年印發(fā)的《關(guān)于對(duì)城市更新項(xiàng)目進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作的通知》（深維穩(wěn)辦通[2013]8號(hào)）等規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)踐情況建立了全方位的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)控機(jī)制，加強(qiáng)了對(duì)城市更新項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防控力度，避免因城市更新引發(fā)新的社會(huì)矛盾。具體有以下兩個(gè)方面的內(nèi)容：

　　1. 《實(shí)施辦法》第三條規(guī)定轄區(qū)街道辦、中英街管理局在信訪維穩(wěn)及社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)控方面的職責(zé)分工。

　　2.《實(shí)施辦法》第九條規(guī)定，舊住宅區(qū)、出現(xiàn)信訪訴訟或者實(shí)際情況需要的更新項(xiàng)目應(yīng)開(kāi)展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告必須包括拆除范圍內(nèi)的全部建筑物搬遷補(bǔ)償對(duì)象、現(xiàn)狀建筑物用途、數(shù)量及建筑面積等調(diào)查內(nèi)容，并結(jié)合實(shí)際情況構(gòu)建了城市更新項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的工作要點(diǎn)及流程。

　　（六）加強(qiáng)項(xiàng)目監(jiān)管

　　《實(shí)施辦法》進(jìn)一步加強(qiáng)了城市更新監(jiān)管，具體有以下四方面的內(nèi)容：

　　1.按照我市實(shí)施細(xì)則的要求，規(guī)劃批準(zhǔn)后區(qū)政府需組織制定城市更新單元的實(shí)施方案，結(jié)合“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”后事權(quán)逐級(jí)下沉的實(shí)際情況，《實(shí)施辦法》首先在第二十六條規(guī)定了城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，轄區(qū)街道辦事處應(yīng)按照已批準(zhǔn)的城市更新單元規(guī)劃，組織制定城市更新單元實(shí)施方案，并監(jiān)督實(shí)施方案的落實(shí)。轄區(qū)街道辦事處應(yīng)將城市更新單元實(shí)施方案及時(shí)報(bào)送區(qū)主管部門(mén)備案，并定期報(bào)送實(shí)施方案的落實(shí)情況。

　　2.借鑒其他區(qū)做法，進(jìn)一步加強(qiáng)我區(qū)城市更新項(xiàng)目的履約資金保障，《實(shí)施辦法》第三十一條第四款規(guī)定實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)提供現(xiàn)金或銀行保函作為專(zhuān)項(xiàng)監(jiān)管資金并簽訂監(jiān)管協(xié)議，保證改造范圍內(nèi)市政交通設(shè)施、公共配套設(shè)施及回遷房屋如期建設(shè)實(shí)施。監(jiān)管金額按前述設(shè)施總建筑面積乘以每平方人民幣3000元的建設(shè)成本核算，區(qū)主管部門(mén)可依據(jù)我市建筑市場(chǎng)的實(shí)際變化情況修訂建設(shè)成本并發(fā)布實(shí)施。同時(shí)要求以銀行保函形式提供監(jiān)管保證的，銀行保函應(yīng)為不可撤銷(xiāo)、無(wú)條件的見(jiàn)索即付保函，同時(shí)應(yīng)明確區(qū)主管部門(mén)為受益人。

　　3.《實(shí)施辦法》第三十二條規(guī)定，實(shí)施主體對(duì)城市更新單元拆除范圍內(nèi)建筑物進(jìn)行拆除前，應(yīng)當(dāng)制定拆除工作方案并向區(qū)住房建設(shè)局和屬地街道辦辦理備案手續(xù)。為落實(shí)公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，需要提前使用已列入計(jì)劃的更新單元范圍內(nèi)用地的，經(jīng)區(qū)相關(guān)會(huì)議審定同意后，由區(qū)主管公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)部門(mén)委托申報(bào)單位進(jìn)行拆除，申報(bào)單位向區(qū)住建局和屬地街道辦辦理備案手續(xù)，可提前開(kāi)展建筑物拆除工作。

　　4.《實(shí)施辦法》第四十六條增加了相關(guān)單位和個(gè)人違反城市更新政策及本實(shí)施辦法相關(guān)規(guī)定或具有不履行承諾等不良行為的相關(guān)懲罰規(guī)定。

　　（七）關(guān)于與市級(jí)重要政策的銜接問(wèn)題

　　《實(shí)施辦法》本次修訂的一個(gè)重點(diǎn)就是與“深圳90”改革政策的銜接，剔除了建設(shè)工程方案設(shè)計(jì)核查、建筑物信息核查等環(huán)節(jié)，同時(shí)對(duì)照“深圳90”改革政策的有關(guān)要求對(duì)相關(guān)城市更新辦文時(shí)限進(jìn)行了縮減，并對(duì)相關(guān)申報(bào)材料及審批流程進(jìn)行簡(jiǎn)化。